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Spezielle Betreiberpflichten im FM

Gebäudetechnische Anlage in einem Industriebetrieb

Spezielle Betreiberpflichten im Facility Management

Beim gewerblichen Betrieb von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen bestehen zunächst die allgemeinen Pflichten, wie sie gemeinhin bei jeder Ausübung einer Geschäftstätigkeit gelten, insbesondere in Verbindung mit der Beschäftigung von Arbeitnehmern.

Über die allgemeinen Pflichten hinaus bestehen aber auch ganz spezielle Betreiberpflichten. Diese tragen dem Umstand Rechnung, dass beim Betrieb eines Gebäudes und gebäudetechnischer Anlagen sowie bei der Nutzung von Arbeitsstätten und Arbeitsmitteln, besondere Gefahren für Sicherheit und Umwelt bestehen können.

Bund, Länder, Gemeinden und die Träger der gesetzlichen Unfallversicherung haben deshalb zahlreiche Vorschriften erlassen, die eine fehlerfreie Herstellung, eine regelmäßige Überprüfung und einen ordnungsgemäßen Betrieb gewährleisten sollen. Weitere Pflichten können sich fallweise aus behördlichen Vorschriften (z. B. im Rahmen einer Baugenehmigung) ergeben.

Anlagen und Einrichtungen von Gebäuden gelten im Sinne der Gesetzgebung als Arbeitsmittel. Für den Umgang hiermit gelten dementsprechend vor allem die Betriebssicherheitsverordnung und - für technische Arbeitsmittel - auch das Gerätesicherheitsgesetz sowie die entsprechenden Unfallverhütungsvorschriften.

Die umfangreichen Verantwortlichkeiten, die sich für einen Betreiber daraus ergeben, umfassen insbesondere

  • Sicherstellung eines ordnungsgemäßen Betriebs mit Durchführung von Gefährdungsbeurteilungen.

  • Durchführung bzw. Veranlassung der gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen durch zugelassene Überwachungsstellen (Sachverständige) und befähigte Personen (Sachkundige)

  • Störungsbeseitigung und Instandhaltung zur Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit.

  • Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten.

Gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen

Die fristgerechte Durchführung der gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen sowie die Behebung dabei erkannter Mängel nehmen innerhalb der Betreiberverantwortung eine zentrale Rolle ein.

Bei den Prüfpflichten sind zu unterscheiden:

  • Erstprüfungen vor Inbetriebnahme,

  • Prüfungen nach wesentlicher Änderung

  • und wiederkehrende Prüfungen.

Bei nachfolgenden Gebäudearten, Bauteilen und Einrichtungen ist in der Regel von einer Prüfpflicht auszugehen. Unterschiede im Detail ergeben sich aus dem jeweils anwendbaren Landes- und ggf. Stadtrecht.

Prüfgegenstand

Rechtsgrundlage der Prüfpflicht

Brandschutz

BauPrüfVO

Schallschutz

BauPrüfVO

Standsicherheit

BauPrüfVO

Arbeitsstätten

ArbStättV

Beherbergungsstätten

BeVO

Hochhäuser

HochhVO

Krankenhäuser

KhBauVO

Verkaufsstätten

VkVO

Versammlungsstätten

VStättVO

Großgaragen

GarVO

Abwasseranlagen

BauO, Abwassersatzung

Aufzugsanlagen

BauO, BetrSichV

Brandmeldeanlagen

TPrüfVO

Blitzschutzanlagen

TPrüfVO

CO-Warnanlagen

TPrüfVO

Druckgeräte

BetrSichV

Elektrische Anlagen und Geräte

UVV GUV 2.10 / DGUV
Vorschrift 2

Feuerlöschanlagen und tragbare Feuerlöscher

TPrüfVO

Kraftbetätigte Türen und Tore

TPrüfVO

Lüftungstechnische Anlagen

TPrüfVO

Rauchabzugsanlagen

TPrüfVO

Sicherheitsbeleuchtungsanlagen

TPrüfVO

Beispiele für Prüfpflichten im FM

Auch in allen Bundesländern existieren vergleichbare Vorschriften der Landesbauordnungen, Verordnungen über technische Prüfungen und über Brandverhütungsschauen. Bundesweit einheitlich gelten die ArbStättV, BetrSichV und die UVVen.

Die Erstprüfungen vor Inbetriebnahme sind die umfangreichsten Prüfungen im Lebenszyklus einer Anlage oder Einrichtung. Wenngleich diese Prüfungen in der Regel durch den Ersteller, Hersteller oder Lieferanten durchzuführen sind und damit nicht in den originären Verantwortungsbereich eines Betreibers fallen, so sollte er dennoch darüber Aktenkenntnis haben.

Prüfungen nach wesentlichen Änderungen

Grundsätzlich gilt für bauliche Anlagen und Einrichtungen Bestandsschutz, d.h. auch nach Jahren und ggf. zwischenzeitlich erfolgten Gesetzesänderungen gelten noch diejenigen Bestimmungen, die zum Zeitpunkt der erstmaligen Baugenehmigung Geltung hatten. Anlagen und Einrichtungen müssen demnach nicht automatisch nachgerüstet werden, wenn sich z. B. Brandschutzvorschriften verschärfen.

Allerdings entfällt der Bestandsschutz in folgenden Fällen:

  • Bei drohender Gefahr für Leben und Gesundheit Entsprechen rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen und andere Anlagen und Einrich-tungen im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2 nicht den Vorschriften dieses Gesetzes oder Vor-schriften aufgrund dieses Gesetzes, so kann verlangt werden, dass die Anlagen diesen Vorschriften angepasst werden, wenn dies im Einzelfall wegen der Sicherheit für Leben oder Gesundheit erforderlich ist.

  • Bei wesentlicher Änderung von Anlagen oder Einrichtungen, Sollen bauliche Anlagen wesentlich geändert werden, so kann gefordert werden, dass auch die nicht unmittelbar berührten Teile der Anlage mit diesem Gesetz oder den auf-grund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften in Einklang gebracht werden, wenn die Bauteile, die diesen Vorschriften nicht mehr entsprechen, mit den Änderungen in einem konstruktiven Zusammenhang stehen und die Durchführung dieser Vorschriften bei den von den Änderungen nicht berührten Teilen der baulichen Anlage keine unzumutbaren Mehrkosten verursacht, bei Erlass gesetzlicher Vorschriften, in denen eine Verpflichtung zur Nachrüstung von Gebäuden oder Anlagen begründet wird (beispielsweise Nachrüstung emissionsarmer Heizkessel).

Fallbeispiel:

Der Wechsel des Mieters einer Verkaufsfläche innerhalb eines Flughafen-Terminals gilt bereits als „wesentliche Änderung“.

Die Fläche darf nur dann neu vermietet werden, wenn alle Anlagen und Einrichtungen den aktuell gültigen Vorschriften entsprechen. Sofern der Bestandsschutz entfällt, sind Prüfungen wie vor der ersten Inbetriebnahme durchzuführen.

Wiederkehrende Prüfungen

Die technischen Prüfverordnungen der Bundesländer enthalten feste Prüfintervalle, nach denen Prüfungen durch zugelassene Überwachungsstellen (früher Sachverständige) und befähigte Personen (früher Sachkundige) durchzuführen sind. Dies gilt analog für elektrische Anlagen nach UVV GUV 2.10 / DGUV Vorschrift 2 sowie für Aufzüge nach BetrSichV.

Eine wiederkehrende Prüfung von Gebäuden auf Standsicherheit und auf Einhaltung des Schallschutzes sind in Deutschland nicht vorgeschrieben.

Prüfungen durch Überwachungsstellen

Sachverständige haben aufgrund ihrer Ausbildung und Erfahrung besondere Kenntnisse auf dem Gebiet des zu prüfenden Arbeitsmittels bzw. der entsprechenden Anlage. Sie sind mit den einschlägigen Rechtsvorschriften und Regeln vertraut und können korrekt prüfen und gutachterlich beurteilen.

Sachverständige sind z. B. Mitarbeiter von Sachverständigenorganisationen. (GUV 50.8.2). Die BetrSichV spricht anstelle von Sachverständigen von „zugelassenen Überwachungsstellen“ (§ 21 BetrSichV) und verweist dabei auf § 14 GSG.

Prüfungen durch befähigte Personen

Sachkundigehaben aufgrund ihrer Ausbildung und Erfahrung ausreichendeKenntnisse auf dem Gebiet des zu prüfenden Arbeitsmittels. Sie sind mit den einschlägigen Rechtsvorschriften und Regeln so weit vertraut, dass sie den arbeitssicheren Zustand des technischen Arbeitsmittels beurteilen können.

Sachkundige sind in der Regel Fachkräfte des Herstellers oder besonders ausgebildete betriebliche Fachkräfte. (GUV 50.8.2)

Die BetrSichV spricht anstelle von Sachkundigen von „befähigten Personen“.

Befähigte Personim Sinne dieser Verordnung [BetrSichV] ist eine Person, die durch ihre Berufsausbildung, ihre Berufserfahrung und ihre zeitnahe berufliche Tätigkeit über die erforderlichen Fachkenntnisse zur Prüfung der Arbeitsmittel verfügt. [§ 2 Abs. 7 BetrSichV] Anerkennung, Pflichten und Aufgaben von Sachverständigen und Sachkundigen sind länderspezifisch geregelt (z. B. §§ 4, 6 TPrüfVO NRW).

Betreiberverantwortung Instandhaltung

Organisation und Durchführung der gesetzlichen Prüfungen werden häufig der Instandhaltung zugerechnet.

Gründe zur Beachtung der Instandhaltung im Rahmen der Betreiberverantwortung:

  • Eine regelmäßige Instandhaltung von Anlagen ist Voraussetzung für die dauerhafte Wir-kung ihrer Schutzfunktionen.

  • Instandhaltungsarbeiten unterliegen selbst oftmals einem hohen Gefahrenpotenzial.

  • Instandhaltung als Voraussetzung für den Erhalt der Funktion.

In verschiedenen Gesetzen und Verordnungen finden sich Forderungen zur Instandhaltung von sicherheitsrelevanten Einrichtungen, die auf deren Funktionserhalt abzielen, zum Beispiel:

  • Der Arbeitgeber hat die Arbeitsstätte instand zu halten und dafür zu sorgen, dass festge-stellte Mängel möglichst umgehend beseitigt werden. ...

  • Sicherheitseinrichtungen zur Verhütung oder Beseitigung von Gefahren, z. B. Sicherheits-beleuchtung, Feuerlöscheinrichtungen, Absaugeinrichtungen, Signalanlagen, Notaggregate und Notschalter sowie lüftungstechnische Anlagen mit Luftreinigung müssen regelmäßig gewartet und auf ihre Funktionsfähigkeit geprüft werden. ... [§ 53 ArbStättV].

Wer eine überwachungsbedürftige Anlage betreibt, hat diese in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, zu überwachen, notwendige Instandsetzungs- oder Wartungsarbeiten unverzüglich vorzunehmen und die den Umständen nach erforderlichen Sicherheitsmaßnahmen zu treffen. [§ 12 Abs. 3 BetrSichV]

Instandhaltung als Gefahrenquelle

Ein erhöhtes Gefahrenpotenzial bei der Durchführung von Instandhaltungsarbeiten ergibt sich aus den Faktoren:

  • Oftmals mangelnde organisatorische oder technische Vorbereitung

  • Mangelhafte Freischaltung gefährlicher Anlagenteile

  • Ausgeschaltete bzw. überbrückte oder entfernte Schutzvorrichtungen

  • Laufende Maschinen

  • Spannungsführende Teile ungeschützt

  • Fehlen passender Werkzeuge

  • Arbeiten unter hohem Zeitdruck

  • Arbeiten unter schwierigen Umgebungsbedingungen

  • Fehlende Unterweisung, bzw. deren schriftlicher Nachweis

  • Fehlende oder unzureichende Arbeitsanweisungen.

Das Instandhaltungspersonal verdient deshalb eine besondere Aufmerksamkeit im Rahmen des Arbeitsschutzes und der Wahrnehmung der Betreiberverantwortung.

Verkehrssicherung

Übersicht zu Verkehrssicherungspflichten

Die Pflicht zur Verkehrssicherung leitet sich grundsätzlich aus § 823 Abs. 1 BGB ab, worin die allgemeine Schadensersatzpflicht verankert ist.

Die Verkehrssicherung umfasst

  • vorbeugende Wegesicherung (Trittsicherheit, Schutz vor herabfallenden Teilen von Dä-chern (z.B. Eiszapfen), Fassaden oder Bäumen),

  • Absturzsicherung (Anschlageinrichtungen, Geländer oder auch temporäre Absturzeinrich-tungen),

  • Baustellensicherung (an und in Gebäuden),

  • die Freihaltung von Wegen (insbesondere Flucht- und Rettungswegen, siehe § 52 Ar-bStättV) und Zugängen,

  • eine ausreichende Beleuchtung

  • und den Winterdienst.

Die Freihaltung angrenzender öffentlicher Gehwege kann dem Grundstückseigentümer durch städtische Verordnungen zusätzlich auferlegt werden. Bei Dienstleistungsverträgen muss das bekannt gemacht werden.

Die Beurteilung etwaiger Gefährdungen muss regelmäßig erfolgen als auch zusätzlich nach besonderen Ereignissen (z.B. Überprüfung von Dächern und Fassaden nach Sturm).

Praktische Hinweise für die Verkehrssicherung (z. B. zum Einsatz von Reinigungsmitteln auf Bodenbelägen) enthält auch GUV 50.0.2.

Zu den speziellen Pflichten eines Gebäudebetreibers gehört auch die Überwachung der not-wendigen Hygiene und Durchführung hierzu erforderlicher Maßnahmen bei

  • Verteilung und Bereitstellung von Trinkwasser

  • Ausgabe von Lebensmitteln

  • Bereitstellung von Raumluft

  • Bereitstellung von Arbeitsstätten

  • Umgang mit gefährlichen Stoffen.

Spezielle Rechtsgrundlagen hierfür sind:

  • Trinkwasserverordnung - TrinkwV

  • Lebensmittelhygieneverordnung - LMHV

  • § 54 ArbStättV [Reinhaltung der Arbeitsstätte]

  • § 22 GefStoffV [Hygienemaßnahmen] (im Umgang mit gefährlichen Stoffen),

sowie als Empfehlungen

  • VDI 6022 Hygienische Anforderungen an RLT- Anlagen

  • VDI 6023 Hygienebewusste Planung, Ausführung, Betrieb und Instandhaltung von Trinkwasseranlagen.

Gesetzlich vorgeschriebene Dokumentation

Die hier angesprochene Dokumentation lässt sich unterteilen in anweisende Dokumente und in nachweisende Dokumente. Anweisende Dokumente enthalten Angaben darüber, wie bestimmte Tätigkeiten zu verrichten sind (z. B. Wartungsanleitungen) oder wie in bestimmten Situationen zu verfahren ist (z. B. Verhalten im Notfall). Nachweisende Dokumente belegen, dass bestimmte Merkmale vorhanden sind (z. B. Konformitätskennzeichen) oder bestimmte Pflichten erfüllt wurden (z. B. Prüfbescheinigungen).

Anweisende Dokumente

Zur Unterstützung bzw. zur Ergänzung der An-, Ein- und Unterweisungen werden vom Ge-setzgeber bestimmte Dokumente vorgeschrieben.

Solche Dokumente mit anweisendem Charakter sind im Bereich des Facility Managements insbesondere…

  • beim Umgang mit Arbeitsmitteln: Betriebsanweisungen für die bei der Arbeit benutzten Arbeitsmittel (§ 9 Abs. 2 BetrSichV); Gebrauchsanweisungen für technische Arbeitsmittel (§ 3 Abs. 3 GSG)

  • bei Arbeiten an Kälteanlagen und Kühleinrichtungen: Betriebsanweisungen (§ 20 UVV GUV 2.5 / DGUV D4)

  • bei Arbeiten an elektrischen Teilen unter Spannung: Arbeitsanweisungen für Arbeiten un-ter Spannung (§ 8 Abs. 2 Durchführungsanweisung UVV GUV 2.10 /DGUV Vorschrift 2)

  • bei Arbeitsstätten allgemein: Flucht- und Rettungsplan (§ 55 ArbStättV)

  • beim Umgang mit gefährlichen Stoffen: Betriebsanweisungen (§ 20 GefStoffV)

  • für Beherbergungsstätten (z.B. in NRW): Rettungswegplan, Brandschutzordnung, Feuer-wehrpläne(§ 10 Abs. 2, 3 BeVO)

  • für Hochhäuser (z.B. in NRW): Lageplan, Grundrisspläne, Brandschutzordnung

  • (§ 14 Abs. 3, 4 HochhVO)

  • für Krankenhäuser (z.B. in NRW): Lageplan, Grundrisse, Brandschutzordnung

  • (§ 36 Abs. 2, 3 KhBauVO)

  • für Verkaufsstätten (z.B. in NRW): Brandschutzordnung, Feuerwehrpläne (§ 25 VkVO)

  • für Versammlungsstätten (z.B. in NRW): Brandschutzordnung, Feuerwehrpläne (§ 42 VStätt-VO)

  • bei der Entsorgung von Siedlungsabfällen oder besonders überwachungsbedürftigen Ab-fällen: Betriebsordnung (Deponieverordnung) Betriebshandbuch beim Umgang mit großen Mengen an gefährlichen Stoffen: Konzept zur Verhinderung von Störfällen (§ 8 BImSchV 12) Alarm- und Gefahrenabwehrpläne (§ 10 BImSchV 12)

  • sowie immer sämtliche zutreffenden Unfallverhütungsvorschriften.

Der Betreiber hat dafür zur sorgen, dass die für den jeweiligen Anwendungsfall geforderten Dokumente vorhanden, vollständig sowie aktuell sind und bei Bedarf am richtigen Ort zur Verfügung stehen.

Anweisende Dokumente sind u. U. auch selbst anzufertigen, wenn dies erforderlich ist. Das bedeutet, anweisende Dokumente bestehen nicht nur aus Gesetzen und anderen Regelwerken.

Nachweisende Dokumente

Neben den anweisenden Dokumenten werden ferner Dokumente mit nachweisendem Charakter gefordert.

Dies sind insbesondere:

  • Aufzeichnungen über durchgeführte Gefährdungsbeurteilungen (§ 6 Abs. 1 ArbSchG).

  • Aufzeichnungen über festgelegte Maßnahmen des Arbeitsschutzes (§6 Abs. 1 ArbSchG)

  • Aufzeichnungen über durchgeführte gesetzliche Prüfungen(§ 11 BetrSichV)

  • Aufzeichnungen über Unfälle mit Personenschaden(§ 6 Abs. 2 ArbSchG)

  • bei Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen ferner: Unfall- und Schadensanzeigen (§ 18 BetrSichV) Prüfbescheinigungen (§ 19 BetrSichV) Mängelanzeigen (§ 20 BetrSichV)

Der Betreiber hat dafür zu sorgen, dass die Dokumente erstellt und aufbewahrt werden.

Auch hier trifft zu, dass im Bedarfsfall auch eigene Dokumente zu erstellen sind.

Fallbeispiel:

Ein Hausmeister soll regelmäßige Kontrollgänge durchführen. Wenn er meint, Zeit zu haben macht er das, wenn nicht, unterbleibt es. Damit es künftig klappt, erhält er (aus der taktischen Ebene) eine Checkliste als anweisendes Dokument, nach welcher er zu vorgegebenen Zeiten eine bestimmte Route abläuft und Unregelmäßigkeiten einträgt.

Als nachweisendes Dokument liefert er zu bestimmten Terminen den Erledigungsnachweis bzw. den Status der Erledigung ab.

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