Spezielle Betreiberpflichten im FM

Die fristgerechte Durchführung der gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen sowie die Behebung dabei erkannter Mängel haben innerhalb der Betreiberverantwortung eine zentrale Rolle.

• Erstprüfungen vor Inbetriebnahme,

• Prüfungen nach wesentlicher Änderung

• und wiederkehrende Prüfungen.

Bei nachfolgenden Gebäudearten, Bauteilen und Einrichtungen ist in der Regel von einer Prüfpflicht auszugehen. Unterschiede im Detail ergeben sich aus dem jeweils anwendbaren Landes- und ggf. Stadtrecht.

In allen Bundesländern gibt es vergleichbare Vorschriften der Landesbauordnungen, Verordnungen über technische Prüfungen und über Brandverhütungsschauen. Bundesweit gelten einheitlich die ArbStättV, BetrSichV und die UVVen.

Die Erstprüfungen vor Inbetriebnahme sind die umfangreichsten Prüfungen im Lebenszyklus einer Anlage oder Einrichtung. Obwohl diese Prüfungen in der Regel durch den Ersteller, Hersteller oder Lieferanten durchgeführt werden und damit nicht in den originären Verantwortungsbereich eines Betreibers fallen, sollte er dennoch darüber Aktenkenntnis haben.

Für bauliche Anlagen und Einrichtungen besteht grundsätzlich Bestandsschutz. Das bedeutet, dass auch nach Jahren und möglicherweise zwischenzeitlich erfolgten Gesetzesänderungen immer noch die Bestimmungen gelten, die zum Zeitpunkt der erstmaligen Baugenehmigung in Kraft waren. Anlagen und Einrichtungen müssen daher nicht automatisch nachgerüstet werden, wenn sich zum Beispiel Brandschutzvorschriften verschärfen.

• Wenn rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen und andere Anlagen und Einrichtungen im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2 nicht den Vorschriften dieses Gesetzes oder Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes entsprechen, kann gefordert werden, dass die Anlagen diesen Vorschriften angepasst werden. Dies ist im Einzelfall notwendig, wenn die Sicherheit für Leben oder Gesundheit gefährdet ist.

• Wenn bauliche Anlagen wesentlich geändert werden sollen, kann verlangt werden, dass auch die nicht unmittelbar betroffenen Teile der Anlage in Übereinstimmung mit diesem Gesetz oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften gebracht werden. Dies gilt, wenn die Bauteile, die diesen Vorschriften nicht mehr entsprechen, in einem konstruktiven Zusammenhang mit den Änderungen stehen und die Umsetzung dieser Vorschriften bei den von den Änderungen nicht betroffenen Teilen der baulichen Anlage keine unzumutbaren Mehrkosten verursacht. Dies gilt auch bei Erlass gesetzlicher Vorschriften, die eine Verpflichtung zur Nachrüstung von Gebäuden oder Anlagen vorsehen, wie zum Beispiel die Nachrüstung emissionsarmer Heizkessel.

Der Wechsel des Mieters einer Verkaufsfläche innerhalb eines Flughafen-Terminals stellt eine „wesentliche Änderung“ dar.

Die Fläche kann nur neu vermietet werden, wenn alle Anlagen und Einrichtungen den aktuell gültigen Vorschriften entsprechen. Wenn der Bestandsschutz entfällt, müssen Prüfungen wie vor der ersten Inbetriebnahme durchgeführt werden.

Die technischen Prüfverordnungen der Bundesländer legen feste Prüfintervalle fest, nach denen Prüfungen durch zugelassene Überwachungsstellen (früher Sachverständige) und befähigte Personen (früher Sachkundige) erfolgen müssen. Dies gilt ebenso für elektrische Anlagen nach UVV GUV 2.10 / DGUV Vorschrift 2 sowie für Aufzüge nach BetrSichV.

In Deutschland sind wiederkehrende Prüfungen von Gebäuden hinsichtlich Standsicherheit und Einhaltung des Schallschutzes nicht vorgeschrieben.

Sachverständige verfügen aufgrund ihrer Ausbildung und Erfahrung über besondere Kenntnisse auf dem Gebiet des zu prüfenden Arbeitsmittels bzw. der entsprechenden Anlage. Sie kennen die einschlägigen Rechtsvorschriften und Regeln und können korrekt prüfen und gutachterlich beurteilen.

Sachverständige sind z. B. Mitarbeiter von Sachverständigenorganisationen. (GUV 50.8.2). Die BetrSichV bezeichnet Sachverständige als „zugelassene Überwachungsstellen“ (§ 21 BetrSichV) und verweist dabei auf § 14 GSG.

Sachkundige verfügen aufgrund ihrer Ausbildung und Erfahrung über ausreichende Kenntnisse auf dem Gebiet des zu prüfenden Arbeitsmittels. Sie kennen die einschlägigen Rechtsvorschriften und Regeln und können den arbeitssicheren Zustand des technischen Arbeitsmittels beurteilen.

Sachkundige sind meist Fachkräfte des Herstellers oder besonders ausgebildete betriebliche Fachkräfte. (GUV 50.8.2)

Die BetrSichV bezeichnet Sachkundige als „befähigte Personen“.

Befähigte Person gemäß dieser Verordnung [BetrSichV] ist jemand, der durch seine Berufsausbildung, Berufserfahrung und aktuelle berufliche Tätigkeit über die notwendigen Fachkenntnisse zur Prüfung der Arbeitsmittel verfügt. [§ 2 Abs. 7 BetrSichV] Die Anerkennung, Pflichten und Aufgaben von Sachverständigen und Sachkundigen sind je nach Bundesland unterschiedlich geregelt (z. B. §§ 4, 6 TPrüfVO NRW).

Die Organisation und Durchführung der gesetzlichen Prüfungen gehören oft zum Bereich der Instandhaltung.

• Eine regelmäßige Instandhaltung von Anlagen gewährleistet die dauerhafte Wirkung ihrer Schutzfunktionen.

• Instandhaltungsarbeiten bergen oft ein hohes Gefahrenpotenzial.

• Instandhaltung ist notwendig, um die Funktion zu erhalten.

In verschiedenen Gesetzen und Verordnungen gibt es Forderungen zur Instandhaltung von sicherheitsrelevanten Einrichtungen, die den Erhalt ihrer Funktion sicherstellen, zum Beispiel:

• Der Arbeitgeber muss die Arbeitsstätte instand halten und sicherstellen, dass festgestellte Mängel umgehend beseitigt werden.

• Sicherheitseinrichtungen zur Verhütung oder Beseitigung von Gefahren, wie zum Beispiel Sicherheitsbeleuchtung, Feuerlöscheinrichtungen, Absaugeinrichtungen, Signalanlagen, Notaggregate und Notschalter sowie lüftungstechnische Anlagen mit Luftreinigung, müssen regelmäßig gewartet und auf ihre Funktionsfähigkeit geprüft werden. [§ 53 ArbStättV].

Wer eine überwachungsbedürftige Anlage betreibt, muss diese in ordnungsgemäßem Zustand erhalten, überwachen, notwendige Instandsetzungs- oder Wartungsarbeiten sofort durchführen und die den Umständen nach erforderlichen Sicherheitsmaßnahmen ergreifen. [§ 12 Abs. 3 BetrSichV]

Ein erhöhtes Gefahrenpotenzial bei der Durchführung von Instandhaltungsarbeiten ergibt sich aus den Faktoren:

• Oftmals mangelnde organisatorische oder technische Vorbereitung

• Mangelhafte Freischaltung gefährlicher Anlagenteile

• Ausgeschaltete bzw. überbrückte oder entfernte Schutzvorrichtungen

• Laufende Maschinen

• Spannungsführende Teile ungeschützt

• Fehlen passender Werkzeuge

• Arbeiten unter hohem Zeitdruck

• Arbeiten unter schwierigen Umgebungsbedingungen

• Fehlende Unterweisung, bzw. deren schriftlicher Nachweis

• Fehlende oder unzureichende Arbeitsanweisungen.

Das Instandhaltungspersonal erhält deshalb eine besondere Aufmerksamkeit im Rahmen des Arbeitsschutzes und der Wahrnehmung der Betreiberverantwortung.

Die Pflicht zur Verkehrssicherung leitet sich grundsätzlich aus § 823 Abs. 1 BGB ab, worin die allgemeine Schadensersatzpflicht verankert ist.

• vorbeugende Wegesicherung (Trittsicherheit, Schutz vor herabfallenden Teilen von Dächern (z.B. Eiszapfen), Fassaden oder Bäumen),

• Absturzsicherung (Anschlageinrichtungen, Geländer oder auch temporäre Absturzeinrichtungen),

• Baustellensicherung (an und in Gebäuden),

• die Freihaltung von Wegen (insbesondere Flucht- und Rettungswegen, siehe § 52 ArbStättV) und Zugängen,

• eine ausreichende Beleuchtung

• und den Winterdienst.

Die Freihaltung angrenzender öffentlicher Gehwege wird dem Grundstückseigentümer durch städtische Verordnungen zusätzlich auferlegt. Bei Dienstleistungsverträgen muss das bekannt gemacht werden.

Die Beurteilung etwaiger Gefährdungen erfolgt regelmäßig und zusätzlich nach besonderen Ereignissen, wie zum Beispiel der Überprüfung von Dächern und Fassaden nach Sturm.

Praktische Hinweise für die Verkehrssicherung, zum Beispiel zum Einsatz von Reinigungsmitteln auf Bodenbelägen, enthält GUV 50.0.2.

• Verteilung und Bereitstellung von Trinkwasser

• Ausgabe von Lebensmitteln

• Bereitstellung von Raumluft

• Bereitstellung von Arbeitsstätten

• Umgang mit gefährlichen Stoffen.

• Trinkwasserverordnung - TrinkwV

• Lebensmittelhygieneverordnung - LMHV

• § 54 ArbStättV [Reinhaltung der Arbeitsstätte]

• § 22 GefStoffV [Hygienemaßnahmen] (im Umgang mit gefährlichen Stoffen),

• VDI 6022 Hygienische Anforderungen an RLT- Anlagen

• VDI 6023 Hygienebewusste Planung, Ausführung, Betrieb und Instandhaltung von Trinkwasseranlagen.

Die Dokumentation kann in anweisende und nachweisende Dokumente unterteilt werden. Anweisende Dokumente geben vor, wie bestimmte Tätigkeiten auszuführen sind, wie zum Beispiel Wartungsanleitungen, oder wie in bestimmten Situationen zu handeln ist, wie zum Beispiel Verhalten im Notfall. Nachweisende Dokumente belegen das Vorhandensein bestimmter Merkmale, wie zum Beispiel Konformitätskennzeichen, oder die Erfüllung bestimmter Pflichten, wie zum Beispiel Prüfbescheinigungen.

Zur Unterstützung bzw. zur Ergänzung der An-, Ein- und Unterweisungen werden vom Gesetzgeber bestimmte Dokumente vorgeschrieben.

• beim Umgang mit Arbeitsmitteln: Betriebsanweisungen für die bei der Arbeit benutzten Arbeitsmittel (§ 9 Abs. 2 BetrSichV); Gebrauchsanweisungen für technische Arbeitsmittel (§ 3 Abs. 3 GSG)

• bei Arbeiten an Kälteanlagen und Kühleinrichtungen: Betriebsanweisungen (§ 20 UVV GUV 2.5 / DGUV D4)

• bei Arbeiten an elektrischen Teilen unter Spannung: Arbeitsanweisungen für Arbeiten unter Spannung (§ 8 Abs. 2 Durchführungsanweisung UVV GUV 2.10 /DGUV Vorschrift 2)

• bei Arbeitsstätten allgemein: Flucht- und Rettungsplan (§ 55 ArbStättV)

• beim Umgang mit gefährlichen Stoffen: Betriebsanweisungen (§ 20 GefStoffV)

• für Beherbergungsstätten (z. B. in HH): Rettungswegplan, Brandschutzordnung, Feuerwehrpläne(§ 10 Abs. 2, 3 BeVO)

• für Hochhäuser (z. B. in HH): Lageplan, Grundrisspläne, Brandschutzordnung

• (§ 14 Abs. 3, 4 HochhVO)

• für Krankenhäuser (z.B. in NRW): Lageplan, Grundrisse, Brandschutzordnung

• (§ 36 Abs. 2, 3 KhBauVO)

• für Verkaufsstätten (z.B. in NRW): Brandschutzordnung, Feuerwehrpläne (§ 25 VkVO)

• für Versammlungsstätten (z.B. in NRW): Brandschutzordnung, Feuerwehrpläne (§ 42 VStätt-VO)

• bei der Entsorgung von Siedlungsabfällen oder besonders überwachungsbedürftigen Abfällen: Betriebsordnung (Deponieverordnung) Betriebshandbuch beim Umgang mit großen Mengen an gefährlichen Stoffen: Konzept zur Verhinderung von Störfällen (§ 8 BImSchV 12) Alarm- und Gefahrenabwehrpläne (§ 10 BImSchV 12)

• sowie immer sämtliche zutreffenden Unfallverhütungsvorschriften.

Der Betreiber muss sicherstellen, dass die für den jeweiligen Anwendungsfall benötigten Dokumente vorhanden, vollständig und aktuell sind und bei Bedarf am richtigen Ort bereitgestellt werden. Anweisende Dokumente müssen gegebenenfalls auch selbst erstellt werden, wenn dies notwendig ist. Das heißt, anweisende Dokumente bestehen nicht nur aus Gesetzen und anderen Regelwerken.

Neben den anweisenden Dokumenten werden ferner Dokumente mit nachweisendem Charakter gefordert.

• Aufzeichnungen über durchgeführte Gefährdungsbeurteilungen (§ 6 Abs. 1 ArbSchG).

• Aufzeichnungen über festgelegte Maßnahmen des Arbeitsschutzes (§ 6 Abs. 1 ArbSchG)

• Aufzeichnungen über durchgeführte gesetzliche Prüfungen (§ 11 BetrSichV)

• Aufzeichnungen über Unfälle mit Personenschaden (§ 6 Abs. 2 ArbSchG)

• bei Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen ferner: Unfall- und Schadensanzeigen (§ 18 BetrSichV) Prüfbescheinigungen (§ 19 BetrSichV) Mängelanzeigen (§ 20 BetrSichV)

Der Betreiber hat dafür zu sorgen, dass die Dokumente erstellt und aufbewahrt werden.

Auch hier trifft zu, dass im Bedarfsfall auch eigene Dokumente zu erstellen sind.

Ein Hausmeister muss regelmäßige Kontrollgänge durchführen. Wenn er glaubt, Zeit zu haben, führt er diese durch, andernfalls lässt er sie aus. Um sicherzustellen, dass dies in Zukunft funktioniert, bekommt er (aus der taktischen Ebene) eine Checkliste als anweisendes Dokument. Diese Liste gibt vor, zu welchen Zeiten er eine bestimmte Route ablaufen und Unregelmäßigkeiten notieren soll. Als nachweisendes Dokument gibt er zu festgelegten Terminen den Erledigungsnachweis oder den Status der Erledigung ab.