Verkehrssicherungspflichten in der Wohnungswirtschaft

• § 823 Abs. 1 BGB: Verpflichtet jeden, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, zu den notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen, um Schäden Dritter zu verhindern. Bei Unterlassung haftet er für daraus resultierende Schäden.

• § 836 BGB: Spezielle Haftung des Grundstücks- oder Bauwerksbesitzers. Kommt es zum Einsturz oder lösen sich Gebäudeteile (z. B. herabfallende Balkonteile), haftet der Besitzer verschuldensunabhängig, wenn er nicht nachweisen kann, dass er die „erforderliche Sorgfalt“ beachtet hat.

• § 276 BGB: Fasst das Verschulden in Vorsatz und Fahrlässigkeit. Fahrlässigkeit wird unterteilt in leicht und grob; je schwerer der Verstoß, desto schärfer die Haftungsfolgen.

Diese deliktsrechtlichen Grundlagen begründen die Verkehrssicherungspflicht. Daneben kann es bei Vermietungssituationen noch zu vertraglichen Ansprüchen aus dem Mietvertrag kommen (z. B. Mietminderung oder Schadensersatz wegen Mängeln nach § 536 BGB). Das heißt, Eigentümer haften sowohl deliktsrechtlich (gegenüber beliebigen Dritten) als auch vertraglich (gegenüber Mietern).

Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, absolute Gefahrlosigkeit zu gewährleisten. Eine gewisse Eigenverantwortung wird den Nutzern zugemutet. So hat der BGH oft betont, dass eine „allgemeine Lebensgefahr“ – etwa einzelne nasse Blätter auf einem Gehweg – nicht in die volle Verantwortung des Betreibers fällt, sofern dieser seine zumutbaren Maßnahmen (z. B. einmal tägliches Fegen in der Laubzeit) erfüllt. Die Abgrenzung ist aber fließend: Bei großen Mengen Laub, Glatteis oder baulichen Extremmängeln kann nicht mehr von zumutbarer Eigenvorsicht ausgegangen werden.

In juristischer Praxis wird häufig Organisationsverschulden diskutiert: Wenn ein Unternehmen nicht für angemessene Strukturen, Abläufe und Kontrollen sorgt, kann sich die Verantwortung bis in die Geschäftsleitung erstrecken. Beispiel: Ein Wohnungsunternehmen, das keinen Winterdienstplan hat, keine Streumittel bevorratet und auch bei Beschwerden nichts unternimmt, handelt grob fahrlässig. Kommt es zum Unfall, kann die Geschäftsleitung zur Verantwortung gezogen werden. Dies schließt die Möglichkeit strafrechtlicher Verfolgung (fahrlässige Körperverletzung/Tötung) nicht aus, wenn die Pflichtverletzung gravierend war.

• Bäume: Umstürzende oder Astbruch-gefährdete Bäume erfordern regelmäßige Kontrollen, besonders an publikumsintensiven Stellen.

• Winterdienst: Räum- und Streupflicht auf Gehwegen, Hauszugängen, ggf. Tiefgaragenrampen.

• Dachlawinen, Eiszapfen: Schneefangsysteme, Warnschilder, ggf. Sperrung bei Extrembedingungen.

• Spielplatz: wöchentliche Sichtkontrollen, jährliche Hauptinspektion durch Sachkundige gemäß DIN EN 1176.

• Legionellen: Temperatur- und Spülkonzepte für Warmwasseranlagen, 3-jährliche Prüfungen.

• Aufzüge: Störungen, Notbefreiungen, jährliche bzw. 2-jährliche Prüfpflicht.

• Elektroinstallation: Kurzschluss-, Brandgefahr, DGUV-V3-Prüfintervalle.

Versäumnisse in diesen Bereichen können Personenschäden (Verletzungen, Erkrankungen) oder Sachschäden verursachen.

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen (z. B. VI ZR 126/07) klargestellt, dass die Delegation von Verkehrssicherungspflichten an Dritte (Dienstleister, Verwalter, Mieter) grundsätzlich zulässig ist, aber der delegierende Eigentümer eine Kontroll- und Überwachungspflicht behält.

• Sorgfältige Auswahl des Delegationsempfängers (Kompetenz, Zuverlässigkeit).

• Stichprobenartige Kontrolle, ob der Beauftragte seine Aufgaben tatsächlich erfüllt.

• Einschreiten bei erkennbaren Mängeln oder Defiziten.

Unterbleibt diese Kontrolle, kann sich der Eigentümer nicht ohne Weiteres exkulpieren. Er haftet dann wegen Organisationsverschulden oder mangelnder Aufsicht.

Zur Risikominimierung sollten Wohnungsunternehmen folgende Versicherungen in Betracht ziehen:

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Deckt Haftpflichtansprüche Dritter ab, die aus dem Eigentum an Gebäuden resultieren (z. B. Sturz auf vereistem Weg).

• Betriebshaftpflicht: Deckt Ansprüche, die aus betrieblichen Tätigkeiten resultieren (z. B. Fehler bei Wartungsarbeiten).

• D&O-Versicherung (Directors and Officers): Schützt Geschäftsleitung bzw. leitende Angestellte vor persönlichen Vermögensschäden, wenn z. B. Organisationsverschulden geltend gemacht wird.

Zu beachten: Versicherer verlangen Einhaltung aller gesetzlichen Pflichten. Bei grober Fahrlässigkeit oder vorsätzlichen Verstößen kann der Versicherer die Leistung verweigern.

Ein professionelles Verkehrssicherungsmanagement (Prüfpläne, Dokumentationen, Audits) ist nicht nur Pflicht, sondern bietet auch handfeste Vorteile:

• Vermeidung von Schadensfällen und Rechtsstreitigkeiten

• Imagegewinn gegenüber Mietern (Vertrauensvorschuss in professionell geführtes Unternehmen)

• Wertsteigerung der Immobilie durch zuverlässige Instandhaltungsmaßnahmen

• Kostenvorteile: Früherkennung von Mängeln verhindert teure Folgeschäden

Wird ein Schadenfall gerichtlich verhandelt, können lückenlose Nachweise dem Unternehmen erhebliche Summen an Schadenersatz ersparen.

• Bauliche Checklisten: Treppen, Geländer, Fußböden, Aufbauten, Außenfasaden, Balkone, Dachkonstruktionen.

• Technische Checklisten: Aufzug, Heizung, Elektro, Lüftung, Brandschutzeinrichtungen, Blitzschutz.

• Außenanlagen: Spielgeräte, Wege, Parkflächen, Müllplätze, Grünanlagen, Bäume.

• Organisatorische Sicherheit: Kennzeichnung von Fluchtwegen, Rettungsplänen, Meldeketten im Notfall.

Die Norm gibt zudem Hinweise, welche Prüfintervalle angemessen sind (z. B. wöchentliche Sichtkontrollen, quartalsmäßige erweiterte Inspektionen, jährliche Fachprüfungen). Jeder Befund muss in einem Prüfprotokoll festgehalten werden, wobei die DIN auf eine Ampelsystematik (grün / gelb / rot) oder eine vergleichbare Risiko-Kategorisierung verweist.

• Gesetzlich: alle 2 Jahre durch ZÜS (Hauptprüfung), dazwischen jährliche Zwischenprüfung.

• Empfehlung DIN 94681: monatliche Funktionskontrolle (Hausmeister) + vierteljährliche Wartung (Fachfirma).

• Dokumentation im Aufzugsbuch, Notrufsystem-Test wenigstens vierteljährlich.

• BetrSichV + DGUV V3: ortsfeste Anlage z. B. alle 4 Jahre prüfpflichtig durch Elektrofachkraft, ortsveränderliche Geräte je nach Beanspruchung häufiger.

• DIN 94681 betont zudem den Aspekt der Brandsicherheit (Schutzschalter, Überspannungsschutz).

• Feuerlöscher: alle 2 Jahre durch Sachkundige prüfen.

• Rauchwarnmelder: jährlicher Funktionstest (je nach Landesrecht Mieter- oder Vermieterpflicht).

• RWA-Anlagen, Notbeleuchtung, Brandschutztüren: Wartungsverträge nach Herstellervorgaben (typisch jährlich).

• Löschwasserleitungen, Wandhydranten: 2-jährliche Dicht- und Druckprüfung.

• Bäume: mind. 1–2 mal jährlich plus anlassbezogen nach Stürmen durch Sachkundige kontrollieren.

• Spielplätze: wöchentliche Sichtprüfung (Hausmeister), vierteljährliche operative Inspektion, jährlich Hauptinspektion (zertifizierter Spielplatzprüfer nach DIN EN 1176).

• Wege: Winterdienst bei Frost/Schnee, Laubentfernung im Herbst i. d. R. täglich (abhängig von Laubmengen und starker Frequentierung).

• Legionellenuntersuchung: alle 3 Jahre (bei Überschreitung Wiederholungstests).

• Sichtkontrolle Warmwasserspeicher, Filterwechsel halbjährlich bis jährlich (DIN 1988).

• Thermische Desinfektion bei anhaltender Kontamination, Dokumentation aller Messergebnisse mind. 10 Jahre aufbewahren.

• Vollständigkeit: Jedes Prüfprotokoll, jede Wartung, jeder Mängelhinweis muss unverzüglich dokumentiert werden.

• Struktur: Empfehlenswert ist ein „Objekthandbuch“ oder eine digitale CAFM-Lösung. CAFM-Software kann Termine verwalten, Prüfaufträge generieren, Protokolle revisionssicher archivieren.

• Aufbewahrungsfristen: Mindestens 5–10 Jahre (je nach Art der Dokumente), ggf. länger bei großem Haftungsrisiko.

• Beweislast: Kommt es zum Rechtsstreit, erleichtern lückenlose Dokumente das Entlasten. Ohne Nachweise wird oft vom Verschulden des Betreibers ausgegangen.

• Identifikation der Gefahren (baulich, technisch, organisatorisch)

• Bewertung der Risiken (Eintrittswahrscheinlichkeit, Schadensausmaß)

• Definition von Maßnahmen (z. B. Umbau, Reparatur, regelmäßige Inspektion, Aufstellen von Warnhinweisen)

• Wirksamkeitskontrolle (Wurden Mängel behoben? Wiederkehrende Kontrollen?)

Ein solches Verfahren ist auch eine wertvolle Grundlage für Versicherungsanfragen oder für das interne Qualitätsmanagement.

• Kein Protokoll über durchgeführte Winterdiensteinsätze: Im Sturzfall kann der Eigentümer nicht beweisen, dass geräumt wurde → hohe Haftungsquote.

• Fehlende bzw. unklare Unterlagen über Legionellenuntersuchung: Bußgeld durch Gesundheitsamt, bei Erkrankungen erheblicher Schadensersatz.

• Verlust von Protokollen: Mangelhafte Organisation, Indiz für grobe Fahrlässigkeit.

• Nicht erfasste „kleinere“ Mängel: Werden manchmal übersehen – z. B. defekte Beleuchtung oder lockere Treppenstufe, führen zu Unfällen. Ein lückenloses Meldesystem (z. B. digital) wäre nötig.

Große Wohnungsunternehmen integrieren interne oder externe Audits, um die Einhaltung aller Pflichten zu prüfen. Dabei wird z. B. halbjährlich eine Stichprobe aller Dokumentationen oder Objekte vorgenommen:

• Sind alle Wartungstermine eingehalten?

• Existieren vollständige Protokolle?

• Werden Mängel konsequent bis zur Beseitigung nachverfolgt?

Solche Audits geben Sicherheit, dass das Verkehrssicherungssystem tatsächlich gelebt wird und dienen als Frühwarnsystem für Lücken.

• Winterdienst: Räum- und Streupflichten bei Schneefall/Glätte ab 7 Uhr (werktags), am Wochenende meist ab 8–9 Uhr; je nach örtlicher Satzung.

• Dachlawinen und Eiszapfen: Schneefangsysteme, Warnhinweise oder Notfallsperrung der gefährdeten Bereiche.

• Spielplätze: DIN EN 1176-7 zur Instandhaltung. Hohe Anforderungen an Sicherheit, weil Kinder als besonders schutzbedürftig gelten.

• Teiche oder offene Wasserstellen: Bei tiefen Teichen und leichtem Zugang sind Absicherungen (Zäune, Gitter) dringend empfohlen, sonst droht Haftung bei Kinderunfällen.

• Treppenhausbeleuchtung: Ausreichende Beleuchtungsdauer, Wartung defekter Lampen unverzüglich.

• Baumkontrolle: Mind. jährliche fachkundige Sichtung, besonders an vielbegangenen Bereichen.

• BGH, VI ZR 126/07 (Winterdienstdelegation): Eigentümer darf räumen/streuen an Dritte übertragen, muss aber überwachen.

• OLG Oldenburg, 12 U 7/17 (Baumkontrolle): jährliche Sichtprüfung, bei Auffälligkeiten Sachverständige hinzuziehen.

• OLG Schleswig, 11 U 16/13 (Laubfall): 1 mal täglich fegen in der Hochsaison ist ausreichend, kein Rund-um-die-Uhr-Einsatz.

• AG München, 274 C 32118/13 (Dachlawine): vorhandenes Schneefanggitter entlastet Eigentümer, keine weitergehende Pflicht.

• LG Bielefeld, 8 O 310/10 (Extremwetter): Bei ungewöhnlich starkem Schneefall kann aktives Dachräumen geboten sein.

• LG Magdeburg, 5 O 833/10 (Warnschilder bei Dachlawinengefahr): Bei offensichtlicher Akutgefahr sind klare Warnhinweise/Sperrungen nötig.

• AG München, 222 C 25801/05 (Eiszapfen): Keine Haftung, wenn Standardsicherungen vorhanden und der Zapfen nicht erkennbar extrem war.

• BGH, VI ZR 138/11 (Einzelne Glättestelle): Keine Pflicht zum Streuen bei nur sporadischer Eisbildung ohne erkennbare allgemeine Glätte.

• OLG Hamm, 24 U 38/12 (Bagatellkante): Minimale Stolperkanten begründen keine Haftung.

• OLG Hamm, 6 U 178/12 (Schleichweg): Privatgrundstück ohne Widmung, Passant stürzt; keine Räumpflicht.

• BGH, VIII ZR 255/16 (Öffentlicher Gehweg): Vermieter ist nicht vertraglich verpflichtet, öffentlichen Bürgersteig zu räumen (je nach Ortssatzung aber öffentlich-rechtliche Pflicht).

• OLG Brandenburg, 3 U 30/22 (Teichunfall Kind): ungesicherter Teich → erhebliche Haftung; Kinder sind besonders geschützt, Zaun wäre nötig.

• LG Wiesbaden, 9 O 178/19 (Spielplatzbank): leichte Beschädigung der Sitzfläche reichte nicht für Haftung, da regelmäßige Inspektionen stattfanden.

• LG Coburg, 11 O 235/11 (dunkles Treppenhaus): Kein Verschulden des Vermieters, da ausreichend Restlicht vorhanden war und Defekt erst kurz bestand.

• BGH, VI ZR 223/07 (Zumutbarkeit im Straßenreinigungsfall): Eigentümer muss nur die zumutbaren Mittel ergreifen, keine überzogenen Vorkehrungen.

Gerichte legen größten Wert auf Nachweise: Prüfprotokolle, Dienstpläne, Streubücher, Wartungsrechnungen. Wer ein geordnetes System vorweisen kann (z. B. CAFM-Ausdrucke, Zeitstempel, Fotos), ist meist entlastet. Fehlen solche Belege, neigen Gerichte dazu, dem Verletzten eine Beweislastumkehr zuzugestehen oder zumindest das Betreiberverschulden zu vermuten.

Mieter können bei Gefahrenlagen Mietminderung geltend machen, z. B. bei dauerhaft defektem Aufzug oder massivem Schimmel. Kommt es zu Personenschäden, kann der Vermieter vertraglich (wegen Mangel) und deliktsrechtlich (wegen Verletzung der Verkehrssicherung) haften. Andererseits haben Mieter gewisse Mitwirkungspflichten: Sie müssen z. B. dem Vermieter Mängel melden und zumutbare Vorsicht walten lassen.

• Proaktive Maßnahmen: lieber einmal zu viel kontrollieren/reparieren als zu wenig.

• Präzise Delegationsverträge (Winterdienst, Hausmeister) und Kontrollen.

• Dokumentation: Ohne lückenlose Aufzeichnungen (Streubuch, Wartungsprotokoll) ist eine Entlastung kaum möglich.

• Kinder- und Jugendschutz: Teiche, Schächte, Spielgeräte besonders absichern.

• Erreichbarkeit: Notfallnummern, Meldestellen für Mieter bereitstellen, um Defekte schnell abzustellen.

Ziel: Sicherstellung eines störungsfreien und sicheren Betriebs gemäß BetrSichV und DIN 94681.

• Hauptprüfung alle 2 Jahre durch ZÜS (Prüfbuch aktualisieren).

• Zwischenprüfung jährlich (ggf. gleichzeitig mit Wartung).

• Monatliche Funktionskontrolle (z. B. durch Hausmeister): Fahrt in jede Etage, Türöffnung/-schließung prüfen, Notruf-Sprechverbindung testen.

• Aufzugsbuch führen: sämtliche Wartungs- und Prüftermine, Störungen, Reparaturen eintragen.

• Prüfsiegel oder Prüfplakette in der Aufzugkabine: Nächster Prüftermin sichtbar.

• 2-Wege-Notrufsystem in der Kabine installiert und betriebsbereit (vierteljährlich testen).

• Notfallplan (wer befreit eingeschlossene Personen, Schlüssel im Maschinenraum, Einweisung Personal).

• Maschinenraum sauber, gut zugänglich, keine Brandlasten (Lappen, Öle) ungesichert.

• Kabinenbeleuchtung intakt, Flächennotbeleuchtung vorhanden, Lüftung ok?

• Türschließkanten, Lichtschranken oder Schließkraftüberwachung: einwandfreie Funktion.

• Bei Feststellung von Sicherheitsmängeln (gebrochene Kabinentüre, unregelmäßige Fahrten, ruckartiger Anlauf) -> sofort Fachfirma verständigen.

• Aufzug ggf. sperren, bis Reparatur erfolgt.

Ziel: Vermeidung von Brand- und Rauchgefahren, Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorgaben.

• In allen Wohnungen (Flure, Schlafräume) vorhanden und funktionsfähig?

• Jährliche Prüfung (Miet- oder Vermieterpflicht, je nach Landesrecht), ggf. Fachfirma beauftragt.

• Sind Flure und Treppenhäuser frei von brennbaren Lagerungen (Pappe, Müll, Möbel)?

• Fluchttüren nicht blockiert, Türschließer ok? Kennzeichnung Beleuchtung?

• Ausreichende Anzahl in heiztechnischen Bereichen, Werkstätten, Tiefgaragen.

• 2-jährliche Prüfung (Plakette), korrekte Beschilderung.

• Selbstschließende Funktion intakt, keine Keile.

• Dichtungen unbeschädigt, jährliche Wartung Türschließanlage.

• Funktionsprobe, Zuverlässigkeit (manueller Testknopf), 1× jährlich Fachwartung.

• Keine überlasteten Leitungen oder Mehrfachsteckdosen-Kaskaden in Gemeinschaftsbereichen.

• Prüfsiegel DGUV V3 vorhanden (z. B. Waschmaschinen in Waschküchen).

• Brandschutzordnung (Teile A, B, C), Pläne der Fluchtwege, Sammelplatz.

• Nachweis über durchgeführte Prüfungen (Feuerlöscher, Notbeleuchtung).

• Speichervolumen, Rohrleitungsvolumen, Baujahr, ggf. Nennleistung Heizung.

• Alle 3 Jahre durch akkreditiertes Labor (Proben an repräsentativen Zapfstellen).

• Letztes Prüfdatum / nächstes Prüfdatum vermerken, Laborbericht aufbewahren (10 Jahre).

• Warmwasser am Speicher mind. 60 °C, Zirkulationsleitungen mind. 55 °C.

• regelmäßige Kontrolle, ggf. digitale Aufzeichnungen (Heizungssteuerung).

• Überschreitung des Maßnahmenwerts: Gesundheitsamt informieren, thermische Desinfektion, Spülprogramme, erneute Proben.

• Information der Mieter (Aushang, Brief).

• Undichte Armaturen, Korrosion an Rohrleitungen, defekte Ventile rechtzeitig austauschen.

• Zulüftung / Feuchte im Heizungskeller (Schimmel vermeiden).

• Mind. 1× jährlich (i. d. R. belaubt), plus anlassbezogene Zusatzkontrolle nach Sturm.

• Krone: Totholz, Pilzbefall, Kronenausbrüche, schlechte Belaubung.

• Stamm: Rindenverletzungen, Fäulen, Risse.

• Wurzeln/Boden: Pilze, Aufwölbungen, morsche Wurzelanläufe.

• Keine Auffälligkeiten / Handlungsbedarf (Kronenschnitt) / akute Gefährdung (Sperrung, Fällung).

• Baumkataster führen: Standort, Art, Höhe, Gesundheitszustand, Maßnahmen.

• Fachfirma oder sachkundiger Mitarbeiter? Bei Zweifel: Baumsachverständiger beauftragen.

• Bei Fällungen oder starkem Rückschnitt ggf. Ankündigung (Lärmschutz, Vogelschutzzeiten beachten).

• Bei Fällungen oder starkem Rückschnitt ggf. Ankündigung (Lärmschutz, Vogelschutzzeiten beachten).

• Bei Fällungen oder starkem Rückschnitt ggf. Ankündigung (Lärmschutz, Vogelschutzzeiten beachten).

• Prüfung aller Geräte (Schaukel, Rutsche, Klettergerüst, Wippe, Federgeräte).

• Fundamente, Aufhängungen, Seile, Geländer, Fallschutzbelag (Sandhöhe, Gummimatten).

• Wöchentliche Sichtung auf Sauberkeit, Vandalismus (Scherben, Löcher).

• Quartalsweiser Funktions-Check (Verschleißteile, Schrauben nachziehen).

• Protokoll Hauptinspektion (Sachverständiger), Mängelklassifizierung, Reparaturempfehlungen.

• Sperrung defekter Geräte: Absperrband, Hinweisschild bis Instandsetzung.

• Zaun vorhanden (Schutz gegen Weglaufen kleiner Kinder), Tor selbstschließend?

• Sitzbänke, Mülleimer: stabil, keine hervorstehenden Nägel.

• Betriebssicherheitsverordnung § 3: Arbeitgeber muss geeignete, sichere Arbeitsmittel bereitstellen.

• Auswahlanforderungen (CE-Kennzeichnung, GS-Zeichen).

• Prüfung neuer Geräte vor erster Nutzung, regelmäßige Funktionskontrolle.

• Dokumentation: Arbeitsmittelverzeichnis, Prüfplaketten, Wartungsintervalle.

• DGUV-Empfehlungen: Verwendung von Schutzhandschuhen, Hautcremes bei Reinigungs- und Außenarbeiten.

• Hautschutzplan aushängen (Übersicht „Vor der Arbeit“, „Nach der Arbeit“).

• Bei Hauterkrankungen: Betriebsarzt / Arbeitsmedizinische Vorsorge.

• PSA-Benutzungsverordnung: Pflichten des Arbeitgebers, PSA kostenfrei bereitzustellen.

• Schulung der Mitarbeiter: richtiger Gebrauch, Lagerung, Austauschdefekte.

• Beispiele: Sicherheitsschuhe S1-S3, Handschuhe, Schutzbrille, Gehörschutz, Absturzsicherung.

• DGUV Vorschrift 3: Prüfung ortsveränderlicher Geräte (z. B. Bohrmaschinen, Staubsauger) je nach Nutzungsintensität.

• Hinweise auf typische Mängel (defekter Stecker, offene Leitungen).

• Verantwortliche Person (Elektrofachkraft) festlegen.

• Erläutert, wer im Betrieb für die Verkehrssicherung verantwortlich ist (Objektverwalter, Sicherheitsbeauftragter).

• Delegation an Dienstleister, aber Kontrolle verbleibt beim Betreiber.

• Dokumentationspflichten, Eskalationswege bei Mängeln.

• Kennzeichnung von Reinigungsmitteln, Farben, Gasflaschen etc.

• GHS-Symbole, Betriebsanweisungen, Sicherheitsdatenblätter.

• Lagerung in belüfteten Räumen, Verschluss, Trennung brennbarer Stoffe.

• Mindestinhalte Verbandkasten nach DIN 13164.

• Standortkennzeichnung, regelmäßige Prüfung auf Vollständigkeit, Haltbarkeiten.

• Meldepflicht bei Unfällen (Unfallbuch, BG-Meldung bei >3 Tagen Ausfall).

• ZÜS-Prüfungen (TÜV, DEKRA) für überwachungsbedürftige Anlagen (Aufzug, Druckbehälter).

• Sachkundige/Fachkundige für Spielplatz, Brandschutztüren, Elektro-Tests.

• Anforderungen an Sachkunde (z. B. Zertifikat, Meisterbrief, Schulungen).

• Datum, Wohnungsnummer, Räume, Ausmaß des Befalls (Fotos).

• Mögliche Ursachen: Wärmebrücke, Lüftungsmangel, Feuchtigkeitseintritt.

• Sofortmaßnahmen (Trocknung, Desinfektion, Hinweis an Mieter).

• Folgemaßnahmen (ggf. bauliche Sanierung).

• Beschreibung des Mangels, Auftragsnummer, beauftragte Firma, ausgeführte Arbeiten, Abnahmedatum, Unterschriften.

• Für jede Reparatur in Heizung, Elektro, Bauteilen separat.

• Formular: Datum, Uhrzeit des Beginns, Wetterlage, eingesetztes Personal/Mittel (Salz, Splitt).

• Mehrfache Einsätze (bei Dauerschneefall).

• Unterschrift Hausmeister / Firma. Archivierung pro Winterperiode.

• Telefonnummern (Notdienst, Prüfstelle, Hausverwaltung).

• Handlungsschritte bei Störung (Notbefreiung, Absicherung).

• Aushang im Maschinenraum, Kopie im Sicherheitsordner.

• Räume, Flure, Treppen pro Objekt, Datum, Art der Reinigung (trocken/feucht).

• Besonderheiten (starker Schmutz, Beschädigungen).

• Unterschrift Reinigungsdienst, Freigabe durch Objektverwalter.

• Konkretisiert Einteilung der Handschuharten (Nitril, Latex) bei verschiedenen Reinigungsmitteln, Hautcremes für „vorher/nachher“, Notfallmaßnahmen bei Verätzungen.

• Aushang in Putzmittelräumen, Schulungsnachweis für Personal.

• Tabellenformat: lfd. Nr., Art des Arbeitsmittels, Hersteller, Prüfintervall, letzte Prüfung, nächste Fälligkeit, Verantwortliche Person.

• Regelmäßige Aktualisierung (Neukäufe, Aussonderung).

• Wer ist bei Brand, Rohrbruch, Stromausfall, Sturm, Personenschaden zu kontaktieren?

• Welche technischen Sicherungen existieren (Hauptabsperrhahn, Notstrom, Schlüssel)?

• Sammelplatz, Evakuierungsplan.

• Datensicherung (CFK), Krisenstab bei Großschaden.